در انتهای شب؛ ارزیابی سینمایی «مسکن مهر» در ایران

این خانواده در آستانۀ فروپاشی است.

مادر جوان خانواده (ماهی)، با ماشینی که گاهی پدرش مجبور به پرداخت اقساط آن است ، با چهره‌ای درهم در حال رانندگی است. او پوکی به سیگار می‌زند و با نگاهش مراقب کیک تولدی است که بر روی صندلی گذاشته است. دوربین فاز 8 پردیس را نشان می‌دهد. ولی برنامه آن‌طوری که انتظار می‌رفت پیش نمی‌رود. پدر خانواده (بهنام)، گم شده است.

صبح همان روز: خورشید تازه بالا آمده. دوربین بهنام را نشان می‌دهد، با کت‌شلواری که حتی اپل‌های آن هم نتوانسته شانه‌های خسته و افتاده‌اش را پنهان کند. در مسیری خاکی که به ایستگاه اتوبوسی ختم می‌شود، بهنام گم می‌شود.

اگر پله به پله به ابتدای داستان برویم، متوجه می‌شویم که ماهی و بهنام کمترین نقش را در این فروپاشی ایفا می‌کنند. به نظر می‌رسد که مشکل آن‌ها نشأت گرفته از اختلاف‌های اخلاقی نبوده و تنها خسته از ریاضت اقتصادی متحمل شده هستند. ریاضتی که ساعت‌های با هم بودنشان را محدود و خواب شب را از آن‌ها گرفته است. آن‌ها حتی توان تحمل بچگی‌های پسر خردسالشان را ندارند.

بهنام آرتیست و مدیر سازمانی هنری و ماهی هم کارمند یک فرهنگسرا است. زندگی کارمندی خود را با شادی آغاز کرده‌اند، ولی پس از چندی، دیگر توان پرداخت اجاره خانۀ خود در محله جلفا تهران را نداشته و تصمیم می‌‌گیرند با خرده پس‌انداز خود، مالک خانه‌ای در مجموعۀ مسکنِ مهر پردیس شوند و پس از آن، ریاضت‌های اقتصادی، با استفاده از اتوبوس و مترو و تغییر رژیم غذایی و وسایل خانه برای پرداخت اقساط شروع می‌شود. زندگی به آن‌ها سخت می‌گذرد. نگرانی آینده فرزندشان که از مدرسه باکیفیت خود دورافتاده است، دغدغه‌ای دیگر بر دغدغه‌های مالی آنهاست. بیایید علت را از نگاهی دیگر بررسی کنیم.

در ادبیات برنامه‌ریزی شهری، مسکن مقرون‌به‌صرفه (Affordable Housing) به سرپناهی گفته می‌شود که برای اقشار با درآمد متوسط و پایین جامعه قابل دستیابی باشد (خرید یا اجاره) و بیش از 30 درصد درآمد خالص خانواده یا فرد را به خود اختصاص ندهد[1]. جامعه هدف این مسکن‌ها، خانواده‌های نوپا و اقشار آسیب‌پذیرتر مانند خانوارهای با درآمد پایین، خانوار‌های تک سرپرست، سالمندان و… هستند. ساخت این مسکن‌ها غالباً با حمایتِ مالی دولت (Government funding)به شرکت‌های غیرانتفاعی توسعه‌دهندۀ مسکن (Non-profit Housing Developers) یا از طریق سوبسیدها و مشوق‌هایی مانند حذف مالیات[2] به شرکت‌های انتفاعی  (For-profit or Market Housing Developers) انجام می‌گیرد. حرکت در مسیر صحیح تأمین مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر، نقش بسیار پُررنگی در سلامت جسم و روان و درآمد خانوارها ایفا می‌کند. اگر موفقیت این دست پروژه‌ها را نرخ بالای اشغال خانه‌ها (Vacancy Rate) و رضایت بالای ساکنین درنظر بگیریم، نیازمند بررسی فاکتورهای دخیل در این موفقیت خواهیم بود:

مکان‌یابی: اولین اصل در موفقیت خانه‌های مقرون‌به‌صرفه، مکان‌یابی موثر آن‌ها است. عوامل دخیل در مکان‌یابی صحیح شامل:

اختلاط: منظور از اختلاط ((Mixed-Income Housing، درنظر گرفتن تنوعی از انواع مسکن، اشغال‌شده توسط گروه‌های درآمدی مختلف است. ایزوله کردن و نشان دادن تبعیض و انگ‌های اجتماعی[3] در مکان‌یابی مسکن‌های مقرون‌به‌صرفه، آن‌ها را به به پروژه‌ای از پیش باخته تبدیل می‌کند. کمااینکه، ساخت مسکن در اراضی با قیمت مناسب‌تر، اگرچه به ظاهر پروژه‌ای ارزان‌تر به نظر می‌رسد، اما تأمین خدمات اولیه مانند راه‌سازی، حمل‌ونقل، مرکزهای درمانی، مدرسه و… درنهایت پروژه را بسیار پرهزینه‌تر خواهد کرد. بالا بودن ارزشِ زمین در برخی مناطق، از عوامل بازدارنده برای این اختلاط خواهد بود که راهکارهایی نظیر حذف قیمت زمین از هزینه تمام شده با اختصاص اراضی دولتی، استفاده از اراضی بی یا بد ‌استفاده در شهر (Infill Housing) یا بازسازی مسکن‌های قدیمی و بهره‌برداری مجدد از آن‌ها به‌عنوان مسکن مقرون‌به‌صرفه می‌توانند راهکارهایی برای این مسأله باشند.

ترانزیت: اگر نگاهی به نقشۀ خطوط اتوبوس‌های تندرو و مترو در شهرهایی که توسعه‌های جدید خود را با هدف داشتن Affordable City یا شهر مقرون‌به‌صرفه، انجام داده‌اند، بیندازیم، می‌بینیم که نواری از مسکن‌های مقرون‌به‌صرفه پیرامون آن‌ها شکل گرفته‌اند. بررسی نقشۀ پراکندگی درآمدی نیز تأکیدی بر این نکته است. توسعۀ شهر بر اساس رویکرد ترانزیت محور یا Transit-Oriented Development (TOD)، به‌عنوان رویکردی بسیار مؤثر و تکمیلی برای موفقیت در ساخت مسکن‌های مقرون‌به‌صرفه درنظر گرفته می‌شود. رویکردی که به واسطۀ آن، گروه‌های جمعیتی با درآمد پایین، علاوه‌بر امکان سکونت در خانه‌ای متناسب با درآمد خود (خانه‌ای در شأن)، همچنان امکان دسترسی مقرون‌به‌صرفه‌ای به مراکز کار و فعالیت (Job Centers) خواهند داشت و جابه‌جایی‌های احتمالی محل سکونت آن‌ها، به قیمت از دست دادن شغل، محدود‌شدن فعالیت در جامعه و دوری از مراکز آموزشی و تفریحی نخواهد بود.

زونینگ[4]: تخصیص سهمی از پیش تعیین شده برای جانمایی مسکن‌های مقرون‌به‌صرفه در برنامه‌های تعیین کاربری و توسعۀ شهری، الزامات قانونی اجرای آن را مهیا می‌کند.

تنوع تامین مالی در غالب همکاری بخش‌های دولتی، خصوصی و غیرانتفاعیPublic-Private Partnerships (PPPs) برای استفادۀ حداکثری از منابع در دسترس و کاهش و اشتراک‌گذاری ریسک‌های سرمایه‌گذاری. تنوع تأمین مالی می‌تواند شامل گرنت‌ها، وام‌ها، مشوق‌های مالیاتی توسط دولت در سطوح مختلف، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و انجمن‌های خیریه باشد. نمونۀ خوبی از همکاری بخش خصوصی و غیرانتفاعی در تأمین مسکن، New York City Housing Authority (NYCHA) Partnerships است که با تمرکز بر ساخت‌وساز در اراضی کمتر مورد استفاده قرار گرفتۀ داخل شهر (Infill Housing)، برای ساخت مسکن‌ها در محله‌های با اختلاط درآمدی در شهر نیویورک مشغول به فعالیت است. مطالعات جهانی نشان می‌دهد که در بسیاری موارد، این مسکن‌ها با قیمتی کمتر از قیمت تمام شده ساخت آن‌ها به مستاجرین یا خریداران واگذار می‌شود و این مقرون‌به‌صرفه بودن بعد از گذشت چند سال از ساخت خانه و با اتمام اقساط وام‌ها Mortgage)) بیشتر می‌شود.

تعهد و حمایت پایدار دولت (Sustainable Financing)در برنامه‌های تأمین مسکن مقرون‌به‌صرفه، در تمام سطوح برنامه‌ریزی و اتخاذ سیاست‌های تشویقی در این زمینه و نظارت و ارزیابی مستمر   

مشارکت شهروندان (Community Engagement) و سایر سازمان‌ها و ارگان‌ها در برنامه‌های توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه

طراحی و ساخت با کیفیت و پایدار (Sustainable Housing) برای دوام بیشتر و عمر طولانی‌تر بنا

فقدان هرکدام یک از موارد تعریف شده، می‌تواند سهمی درعدم موفقیت پروژه‌های ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه ایفا کند. شاید در ظاهر تنها با نرخ بالای اشغال خانه‌ها بتوان آن‌ها را پروژه‌هایی موفق ارزیابی کرد، اما اگر نرخ بالای اشغال با عدم رضایت ساکنین، دورافتادگی و احساس انزوا روحی، دوری از شغل، خدمات و مرکزهای آموزشی و درمانی باشد، عمر این موفقیت چندان زیاد نخواهد بود.

در ایران نیز برنامه‌هایی مانند مسکن اجتماعی، مسکن مهر، مسکن ملی و… تلاش برای اقداماتی مشابه به تجربیات جهانی، با تمرکز بر «خرید خانه» ارزان قیمت بوده است. برنامه‌هایی نظیر پیش‌پرداخت اندک، ارائه وام‌های آسان به خریداران، تامین اراضی دولتی برای ساخت این مسکن‌ها و… که میزان موفقیت آن‌ها سال‌هاست زیر سوال بوده و نقدهای کارشناسان بر آن، مانع از تکرار این برنامه‌ها نشده است. شاید بتوان علت را در بنیادی‌ترین تعریف از «مسکن»، یعنی تأمین سرپناه و «خدمات و تسهیلات وابسته» جست‌وجو کرد.

***

[1] تعاریف متفاوتی در مورد مسکن مقرون‌به‌صرفه ارائه شده است ولی غالب تعاریف در مورد عدم تجاوز هزینه مسکن از 30 درصد کل درآمد خانوار اتفاق نظر دارند.

[2] مانند  Low Income Housing Tax Credits (LIHTCs) در آمریکا و کانادا، به عنوان مشوقی برای سازندگان «مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه»

[3] Reduction of Stigma

[4] Inclusionary Zoning